Nieuw huurbeleid per 01-01-2007

De woningproductie in Nederland klimt uit het dal. Toch zijn er nog steeds te weinig betaalbare woningen beschikbaar voor starters en lagere inkomensgroepen. De aanpak van de oude wijken in grote gemeenten werpt inmiddels zijn vruchten af, maar het duurt soms lang voor we resultaat zien in nieuwe of  vernieuwde woningen. Hierdoor lopen de wachttijden op. Ook midden- en hogere inkomens vinden vaak niet de woning die ze zoeken. Zij houden daardoor veel goedkope huurwoningen bezet die eigenlijk niet voor midden- en hogere inkomens bedoeld zijn. Iedereen blijft zitten waar hij zit en nieuwkomers krijgen geen kans. Daarom zet minister Dekker van VROM in op de modernisering van het huurbeleid per 1 januari 2007.

1. Wat doet VROM om de woningmarkt in beweging te krijgen?
2. Hoe wordt het nieuwe huurbeleid ingevoerd?
3. Wat zijn de gevolgend voor de huurders?
4. Hoe worden zittende huurders beschermd?
5. Hoe zit ’t met huren in het overgangs- en geliberaliseerde gebied tussen 2007 en 2010?
6. Wat gebeurt er na 2010?

1. Wat doet VROM om de woningmarkt in beweging te krijgen?
De woningmarkt moet in beweging komen. VROM heeft daarvoor vijf trajecten in gang gezet:

• Opvoeren woningbouwproductie door woningbouwafspraken met gemeenten, corporaties en investeerders te maken;
• Extra geld beschikbaar stellen voor stedelijke vernieuwing (stimuleringsbudget, aanpak 56 wijken);
• Meer ruimte voor woningbouw door onder andere meer bevoegdheden voor gemeenten en provincies om sturend op te treden (Nota Ruimte, nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening, grondbeleid,  gebiedsontwikkeling);
• Vereenvoudiging van regelgeving rond vergunningverlening (denk aan bouwvergunningen) met de integrale omgevingsvergunning;
• Modernisering huurbeleid om de prijs-kwaliteitverhouding van woningen te verbeteren en verhuurders meer woningen te laten bouwen.

2. Hoe wordt het nieuwe huurbeleid ingevoerd?

Stap 1
Per 1 januari 2007 wordt het woningwaarderingsstelsel aangepast. De punten die werden berekend voor de woonvorm, woonomgeving en eventuele hinderlijke situaties vervallen. In plaats daarvan komen er punten die zijn afgeleid van de WOZ-waarde van een woning. Zo ontstaat er een betere verhouding tussen de
prijs en de kwaliteit van een woning. De WOZ waarde gaat voor een deel - ca. 20% - de maximale huurprijs bepalen, 80% van de maximale huurprijs blijft gebaseerd op de overige punten uit het huidige stelsel

Stap 2
Per 1 januari 2007 wordt de WOZ-waarde bepalend voor een
nadere indeling van de huurwoningmarkt in drie gebieden:

• gereguleerd gebied (ca 75%)
• overgangsgebied (ca 20%)
• geliberaliseerd gebied (ca 5%).

Er zijn daarvoor grenswaarden vastgesteld. Omdat de waarde van huizen in Nederland niet  overal gelijk is, komen de verschillen op de huurwoningmarkt  tot uitdrukking in vier regio’s, met vier verschillende grenswaarden.
Het kaartje hiernaast geeft de regio’s weer. 
 
3. Wat zijn de gevolgend voor de huurders?
• Voor de 75% huurders in het gereguleerde gebied verandert er niets;
• Voor de 20% huurders in het overgangsgebied geldt een  maximale huurprijsgrens tot de afgesproken aantallen woningen in een regio zijn gehaald;
• Voor de overige 5% van de huurders geldt geen huurprijsregelgeving;
• De bestaande geliberaliseerde huurcontracten blijven geliberaliseerd.

4. Hoe worden zittende huurders beschermd?
Zittende huurders die door de indeling in het overgangs- of  geliberaliseerde gebied terecht komen, worden ook na 2010 extra beschermd met een maximum huurverhogingspercentage. Daarnaast worden zittende huurders met huurtoeslag zelfs volledig beschermd: voor hen verandert er niets zolang zij hun huurtoeslag behouden.

5. Hoe zit ’t met huren in het overgangs- en geleiberaliseerde gebied tussen 2007 en 2010?
Als er in en na 2007 woningen met hoge WOZ-waarde vrijkomen, kunnen huurders ervoor kiezen een woning in het geliberaliseerde gebied te huren. Huren zij een vrijkomende woning in het overgangsgebied, dan geldt een maximale huurprijsgrens tot  de woningbouwafspraken voor de regio zijn gehaald. Vrijwillige regulering blijft mogelijk. Wanneer huurder en verhuurder in het overgangs- of geliberaliseerde gebied vrijwillig de huurprijsregelgeving op hun huurcontract van toepassing verklaren, kan de huurder naar de huurcommissie en kan hij ook huurtoeslag aanvragen.

6. Wat gebeurt er na 2010?
Als er voldoende gebouwd is, komt een deel van de woningen (20%) op de vrije markt voor nieuwe huurders. Er is dan geen  maximum voor de jaarlijkse huurverhoging en voor de maximale huur. Als er in 2008 en in 2010 nog onvoldoende is bijgebouwd, blijft de overgangsperiode gelden.

Bron: Ministerie van VROM